Praktische opdracht over het kopen

Voorwoord

Toen we hoorden dat we een praktische opdracht over het kopen van een huis moesten maken leek ons dat gelijk leuk, maar ook erg moeilijk. We hebben natuurlijk al wat dingen geleerd over het gebruik van hypothecaire leningen en WOZ- waardes, maar nu moet je het in de praktijk gaan brengen. Dit leek ons ook leuk omdat we dan ook weten waarom we het hebben geleerd en hoe we het kunnen gebruiken. We zijn redelijk snel begonnen en we hebben de taken eerlijk verdeeld.

Voor- en nadelen van het kopen van een huis, t.o.v. het huren van een huis.

De nadelen van het kopen, dus eigenlijk de voordelen van het huren:

  • Bij het kopen moet je alles zelf onderhouden, bij huren regelt de verhuurder veel onderhoud.
  • Bij het kopen heb je geen subsidie, bij het huren kan je huursubsidie krijgen.
  • Bij het kopen moet je veel belastingen etc. zelf betalen, bij het huren betaalt de verhuurder een deel.
  • Het eigenwoning forfait word gerekend bij de inkomstenbelasting, hierdoor heb je minder belastingvoordeel.
  • Je hebt geen zekerheid over de woonlasten op langere termijn.

De voordelen van het kopen:

  • Het huis is cht van jou, jouw eigendom.
  • Je kan je woning veranderen of verbouwen zoals je zelf wilt, als er geen bezwaren van omwonenden of de gemeente zijn.
  • Je bouwt een eigen vermogen op door het huis
  • Als je het over een langere tijd bekijkt is het kopen goedkoper dan het huren.
  • Bij het huren worden de huurkosten ieder jaar verhoogt, bij het kopen hoeft dat niet.

Factoren voor het bepalen van de verkoopprijs van een huis

Natuurlijk is de grootte van een huis (het aantal kubieke meters) en de kavel waarop het staat, belangrijk bij het bepalen van de prijs van een huis, maar er zijn meer factoren. Ook het aantal kamers, of beter gezegd vertrekken, is belangrijk. Ook de grootte hiervan is van belang.

Of het huis goed onderhouden is, of het goed gesoleerd is en wat voor soort verwarming er in zit telt mee. Ten slotte is de afwerking van de vloer, muren en het plafond belangrijk.

De buitenkant van het huis speelt ook een grote rol. De locatie van het huis wordt vaak als de belangrijkste factor gezien. Als het huis in een mooie bosrijke omgeving met veel vrijheid is gelegen brengt het meer geld op dan huizen die naast een spoor staan. De oppervlakte van de tuin en de ligging van de tuin (op het zuiden/op het noorden) zijn van belang. Als er nog achterstallig onderhoud is daalt de verkoopprijs. Als bijvoorbeeld het schilderwerk niet goed is bijgehouden of de staat van het dak is slecht, kan dit de verkoopprijs doen dalen.

Verder zijn dit nog belangrijke factoren:

  • Wel/geen garage
  • Scholen of winkels in de buurt
  • Bereikbaarheid (openbaar vervoer)
  • Natuur in de omgeving (bomen, plantsoenen etc.)
  • Parkeerplaatsen
  • Het bestemmingsplan (wat gaat er met de buurt gebeuren?)

Toelichting

De met een (*) aangegeven kosten zijn in het eerste jaar aftrekbaar bij de aangifte inkomstenbelasting. Hierdoor ontvangt de aangever in het eerste jaar een extra belastingvoordeel, waarbij in de verdere berekeningen geen rekening is gehouden.

Personen en organisaties die een rol spelen bij het koopproces

Aankoopmakelaar

De aankoopmakelaar doet namens de koper de onderhandelingen met de verkoper. Voor zijn bemiddeling vraagt hij een makelaarscourtage van 7.122 (zie financieringsopzet).

Taxateur

De taxateur maakt een taxatie van de aan te kopen woning die nodig is voor het aanvragen van een hypotheek. Voor zijn bemiddeling vraagt hij een vergoeding van 735 (zie financieringsopzet).

Hypotheekverstrekker

De hypotheekverstrekker (bank of verzekeringsmaatschappij) zorgt voor de hypotheek. De afsluitkosten hiervoor zijn 1% van het hypotheekbedrag. In onze financieringsopzet is dit 3.485

Notaris

De notaris maakt de hypotheekakte op en bij de overdracht van de woning naar de nieuwe eigenaar, maakt de notaris ook nog een leveringsakte of transportakte op, de inschrijving bij het Kadaster. Verder zorgt hij voor de eventuele verrekening van gemeentelijke lasten en belastingen. De nieuwe eigenaar ontvangt via de notaris een bewijs van eigendom van de woning. De transportaktekosten in onze financieringsopzet bedragen 1.460.

Overzicht van de beschikbare hypotheekvormen op de markt

Annuteitenhypotheek

Bij deze hypotheekvorm wordt elke maand een annuteit betaald. Dit is een vast bedrag van de rente en de aflossing bij elkaar opgeteld. Aan het eind van de looptijd is het bedrag afgelost. Een voordeel hiervan is dat het bedrag dat je elke maand betaalt gelijk blijft. Een van de nadelen is dat je belastingvoordeel steeds lager word, omdat de aflossing stijgt en daardoor de rente automatisch lager word.

Lineaire hypotheek

Hierbij word elke maand of ieder jaar hetzelfde bedrag aan aflossing betaalt, omdat het geleende bedrag gedeeld word door de looptijd. Hierdoor word de rente elke periode minder hoog en kun je dus ook minder rente voor je belastingvoordeel gebruiken. Een voordeel is dat de maandlasten steeds lager worden door de dalende rente. Een nadeel is dat er in het begin hoge lasten zijn, dit kan lastig zijn voor starters. Zij hebben misschien nog niet hun maximale loon en kunnen hierdoor moeilijke hun aflossing en rente betalen.

Aflossingsvrije hypotheek

De naam van de hypotheek zegt het al: er word niet afgelost. In de looptijd betaal je alleen de rente over het hele geleende bedrag. Vaak wordt deze hypotheekvorm gecombineerd met een andere hypotheekvorm. Een voordeel is dat je veel belastingvoordeel hebt omdat de rente hoog blijft. Een nadeel is dat je zelf geen vermogen opbouwt omdat je niks tussentijds aflost.

Lijfrentehypotheek

Dit is een lening die gecombineerd is met de lijfrente verzekering. Dit is een verzekering voor de aanvulling van de oude dag. De lening word pas afgelost als je overlijd of als het huis verkocht word. Vanaf een afgesproken einddatum van de verzekering worden er elke maand uitkeringen gegeven waarmee men het pensioen kan aanvullen en de hypotheekrente kan betalen. Een voordeel is dat de premie voor de verzekering en de rente van de lening aftrekbaar zijn. Een nadeel is dat weinig hypotheekaanbieders deze hypotheek verstrekken.

Krediethypotheek

Bij deze hypotheek maak je eigenlijk gebruik van een doorlopend krediet waarbij het huis het onderpand is. Als de waarde van je huis hoger is dan dat van het bedrag van de hypotheek, kun je met het verschil tussen deze twee een kredietrekening openen. Door het onderpand heeft degene die de hypotheek verstrekt meer zekerheid en kan daardoor een lagere rente stellen, die nog kan veranderen in de looptijd. De geldnemer mag zelf kiezen of hij het geld wel of niet aflost en zo ja, wanneer dan precies.

Beleggingshypotheek

Bij een beleggingshypotheek gebruik je eigenlijk een aflossingsvrije hypotheek, samen met een spaarpotje (depot). Aan het einde van de looptijd los je de lening af met het geld dat in het depot zit. De rendementen van een beleggingshypotheek zijn hoog en het belastingvoordeel is ook hoog, door de hoge rente.

Effectenhypotheek

Bij deze hypotheekvorm los je de lening niet af, maar betaal je alleen de rente over het geleende bedrag. In de looptijd van de lening stort je een keer een bedrag in een beleggingsfonds. Het bedrag waarmee je gaat beleggen word vaak meegerekend in de hypotheek. Je leent dus meer dan dat je eigenlijk voor je huis nodig hebt. Hierdoor kun je geld verdienen waarmee je aan het eind van de looptijd je hypotheek kan aflossen. Bij het beleggen kun je ook meer geld verdienen dan nodig had voor de hypotheek. Maar het tegenovergestelde kan dan natuurlijk ook: je hebt de kans dat het een slecht moment is om te beleggen en dat je niet genoeg geld verdient. Het aflossen van de hypotheek word dan moeilijker.

Levenhypotheek

Dit is een lening die weer uit twee delen bestaat. Het is een aflossingsvrije hypotheek samen met een levensverzekering. Aan het einde van de looptijd los je de lening af, tenzij je eerder overlijd. Het word afgelost uit de premies die je voor de verzekering hebt betaald. Een voordeel is weer het maximale belastingvoordeel en je bouwt met de premies een belastingvrij vermogen op. Een nadeel is dat het rendement uit de belegging vaak niet zo hoog is en dat je zelf niet mag kiezen waar je in belegt.

Spaarhypotheek

De spaarhypotheek is een hypotheekvorm die eigenlijk veel lijkt op de levenhypotheek, alleen is deze vorm wat verbeterd. Het punt dat verbeterd is, is dat de onzekerheid over de uitkering van het bedrag om af te lossen weg is. Tegenwoordig word gezorgd dat het bedrag dat verzekerd is gelijk is aan de hoogte van de hypotheek. Als je tussendoor de hypotheek beindigd krijg je het deel van het geld dat met het spaardeel is opgebouwd, terug. Er moeten dan wel afkoopkosten betaald worden. De lasten zijn elke periode redelijk gelijk omdat als de rente hoger word, de premie van de verzekering lager word. Een nadeel is dat de overlijdensrisico verzekering verplicht is en dat het kapitaal wat je eraan overhoud vaak maar deels belastingvrij is.

Hybride hypotheek

De hybride hypotheek heeft ook wel als naam spaar/beleggingshypotheek. Dit omdat de voordelen van de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek in deze hypotheekvorm gecombineerd worden. Ook bij deze lening word niets afgelost, zijn er premies voor verzekeringen en is er geld nodig om te beleggen. Bij de hybride hypotheek mag je wel wisselen van beleggingsfonds en mag je zelf kiezen over welk deel je spaart en wel deel je belegt. Door het beleggen kun je geld verdienen waardoor je maandlasten lager kunnen worden of waardoor je aan het eind van de looptijd geld overhoud. De hybride hypotheek heeft dus de voordelen van 2 hypotheekvormen in 1. Niet alle hypotheekverstrekkers bieden deze vorm aan.

Welke hypotheekvorm past het best bij mij?

Mijn situatie

Jonger dan 58

Bent u momenteel jonger dan 58 jaar oud?

Ouder dan 58

Bent u momenteel 58 jaar oud of ouder?

Gehele schuld aflossen

Ik wil aan het einde van de looptijd de gehele hypotheek hebben afgelost. Ik accepteer dat ik daarvoor hogere maandlasten betaal dan wanneer ik niet alles zou aflossen.

Gedeeltelijk aflossen

Ik vind het niet erg dat ik over dertig jaar nog een restschuld heb. Wanneer ik een deel van mijn hypotheek niet aflos, profiteer ik namelijk van lagere maandlasten.

Niet aflossen

Ik kies voor een zo'n laag mogelijke maandlast. Ik betaal alleen maar rente gedurende de gehele looptijd.

Tussendoor niet aflossen

Tussendoor los ik niks af. Hierdoor profiteer ik van een optimaal fiscaal voordeel gedurende de gehele looptijd. De aflossing van de hypotheek komt pas aan het einde van de looptijd.

Regelmatig aflossen

Ik los liever tussentijds met vaste regelmaat af. Mijn belastingvoordeel wordt dan weliswaar lager, maar ik vind het een prettig idee dat mijn schuld elk jaar kleiner wordt.

Mijn resultaat

Het product dat voor u het meest in aanmerking komt is waarschijnlijk

  • een combinatie van een Aflossingsvrije hypotheek met een Annuteitenhypotheek of
  • een combinatie van Aflossingsvrije hypotheek met Lineaire hypotheek.

Aan de hand van deze test kiezen wij voor een 60% aflossingsvrije hypotheek ( 209.160) en een 40% annuteitenhypotheek ( 139.440).

Voordelen annuteitenhypotheek

  • Doordat er in de eerste jaren weinig afgelost wordt, is er in die jaren een groot belastingvoordeel.
  • De lasten per maand zijn de eerste jaren lager dan aan het einde van de looptijd, wat ongunstig is als je inkomen in de loop van de tijd stijgt.

Nadelen annuteitenhypotheek

  • Gedurende de looptijd wordt het belastingvoordeel steeds kleiner.
  • De lasten per maand zijn aan het eind van de looptijd hoog, wat ongunstig is als je inkomsten in de loop van de tijd dalen.

Voordelen aflossingsvrije hypotheek

  • Je betaalt alleen rente, dus geen aflossing.
  • Je hoeft geen verzekeringspremies te betalen.
  • Je belastingvoordeel blijft over de hele periode gelijk.

Nadelen aflossingsvrije hypotheek

  • Je lost niets af, dus je schuld blijft hetzelfde.
  • Aan het einde van de looptijd staat de volledige schuld nog open.
  • Na pensioenleeftijd kan het belastingvoordeel minder worden.

De rente die we gaan betalen is 6%. Deze is vast.

De hypotheek past bij de persoonlijke situatie en inkomen, omdat ze met hun inkomen ruim

400.000 kunnen lenen. Ze hebben ook nog 100.000 eigen geld.

Zelfgemaakt aflossingsschema

Toelichting op zelfgemaakt aflossingsschema

WOZ- waarde

De WOZ- waarde wordt vastgesteld door de gemeente, waarin het huis staat. De eigenaar van de woning krijgt hier jaarlijks bericht van, van de gemeente. In onze berekening is de WOZ- waarde vastgesteld op 90% van de vraagprijs van 349.000.

Maandannuteit

De maandannuteit wordt berekend door een formule waarin het rentepercentage, het hypotheekbedrag en de looptijd van de hypotheek de variabelen zijn. In ons voorbeeld is het rentepercentage 6%, het hypotheekbedrag 139.440 en de looptijd 30 jaar. Met deze gegevens krijg je een jaarannuteit van 10.130,16, dus een maandannuteit van 10.130,16 /12= 844,17.

Eigenwoningforfait

Dit is een percentage van de door de gemeente vastgesteld WOZ- waarde. In ons voorbeeld is de WOZ- waarde meer dan 75.000, namelijk 90% van 349.000 = 314.100.

Dus het eigenwoningforfait is 0,55% van 314.100 = 1.728. Het eigenwoningforfait is een belasting die bij het inkomen moet worden opgeteld.

Annuteitenhypotheek

Dit hypotheekbedrag is 40% van de totale hypotheek van 348.600, dus 139.440.

Deze annuteitenhypotheek is na 30 jaar volledig afgelost. Het rentebedrag van de annuteitenhypotheek wordt elk jaar lager en het aflossingsbedrag wordt met hetzelfde bedrag hoger. Samen houden ze de annuteit in evenwicht.

Aflossingsvrije hypotheek

Dit hypotheekbedrag is 60% van de totale hypotheek van 348.600, dus 209.160.

Aan het einde van de looptijd staat dit volledige hypotheekbedrag nog open. Het rentebedrag blijft hier elk jaar hetzelfde.

Rentepercentage hypotheek

In ons aflossingsschema hebben we gekozen voor een rentepercentage van 6% voor beide hypotheken. Dit rentepercentage is vast voor de gehele looptijd van 30 jaar.

Netto maandlasten

De nettomaandlasten worden elk jaar hoger, omdat het belastingvoordeel lager wordt.

De netto maandlasten in ons aflossingsschema worden berekend als volgt: (annuteit + rente aflossingsvrije hypotheek - belastingvoordeel*) / 12.

Dus de nettolast per maand in jaar 1 is:

(10.130 + 12.550 - 8.059) /12 = 1.218

*Belastingvoordeel: 42% van (totale rente - forfait)

Dit is een overzicht van de berekening van de bedragen van de eerste 4 jaar, zodat u kunt zien hoe wij aan deze bedragen zijn gekomen.

Berekening bedragen jaar 1

Annuteitenhypotheek:

Rente: 6% van 139.440 = 8.366

Annuteit: 844,17 * 12 = 10.130

Aflossing: 10.130 - 8.366 = 1.764

Restbedrag: 139.440 - 1.764 = 137.676

Aflossingsvrije hypotheek:

Rente: 6% van 209.160 = 12.550

Totale rente: 8.366 + 12.550 = 20.916

Berekening bedragen jaar 2

Annuteitenhypotheek:

Rente: 6% van 137.676 = 8.261

Annuteit: 844,17 * 12 = 10.130

Aflossing: 10.130 - 8.260 = 1.870

Restbedrag: 137.676 - 1.870 = 135.807

Aflossingsvrije hypotheek:

Rente: 6% van 209.160 = 12.550

Totale rente: 8.261 + 12.550 = 20.810

Berekening bedragen jaar 3

Annuteitenhypotheek:

Rente: 6% van 135.807 = 8.148

Annuteit: 844,17 * 12 = 10.130

Aflossing: 10.130 - 8.148 = 1.982

Restbedrag: 135.807 - 1.982 = 133.825

Aflossingsvrije hypotheek:

Rente: 6% van 209.160 = 12.550

Totale rente: 8.148 + 12.550 = 20.698

Berekening bedragen jaar 4

Annuteitenhypotheek:

Rente: 6% van 133.825 = 8.029

Annuteit: 844,17 * 12 = 10.130

Aflossing: 10.130 - 8.029 = 2.101

Restbedrag: 133.825 - 2.101 = 131.724

Aflossingsvrije hypotheek:

Rente: 6% van 209.160 = 12.550

Totale rente: 8.029 + 12.550 = 20.579

Bronnenlijst

  • http://www.funda.nl/koop/ermelo/huis-7894096-rozenlaan-1-a/kenmerken/
  • http://www.hypotheker.nl
  • http://www.hypotheekvormen.info/
  • http://www.eerste-koophuis.nl/hoeveel-is-het-huis-waard
  • http://www.hypotheekcontact.nl/p/20/79/huren-vs-kopen
  • http://www.klusvraagbaak.nl/kopen-huren.php
  • http://hypotheekvisie.nl/Wat_past_bij_mij/Welke_hypotheek_past_bij_mij_/Welke_hypotheek_past_bij_mij_.aspx
  • http://nl.wikipedia.org/wiki/Eigenwoningforfait
  • http://www.rabobank.nl/particulieren/producten/hypotheken/
  • http://www.belastingdienst.nl/particulier/woning.html

Nawoord

Als we terugkijken op het maken van deze praktische opdracht zijn we blij met het resultaat. Voor ons gevoel zijn alle onderwerpen goed uitgewerkt en hebben we beiden ongeveer evenveel gedaan. De samenwerking verliep daardoor ook goed. We hebben elkaars werk gecontroleerd en gekeken of alles wel goed in onze eigen woorden was getypt. We hadden niet verwacht dat er nog zoveel bij kwam kijken als je een huis wil kopen. Het is niet makkelijk om de goede hypotheek te kiezen en een aflossingsschema op tijd aan te vragen bij de hypotheekverstrekker. We zijn blij dat we alles op tijd genoeg af hebben gekregen en hopen op een goed cijfer.

Please be aware that the free essay that you were just reading was not written by us. This essay, and all of the others available to view on the website, were provided to us by students in exchange for services that we offer. This relationship helps our students to get an even better deal while also contributing to the biggest free essay resource in the UK!